Stima dei fondi rustici
Appunti di Estimo - Estimo agrario

Stima del valore di mercato dei fondi rustici

Nella stima di un fondo secondo il criterio del valore di mercato il perito deve giudicare la quotazione che il fondo potrebbe spuntare in una libera contrattazione di compravendita con riferimento al momento in cui viene effettuata la stima. Indispensabile è quindi la conoscenza del mercato: cioè occorre che si verifichino le seguenti condizioni:
· che esistano fondi simili di recente oggetto di compravendita;
· che di questi fondi simili si conoscano i prezzi di vendita (recenti e realmente pagati).
Per fondi simili si intendono immobili aventi analoghe caratteristiche intrinseche ed estrinseche. Non esistendo fondi uguali, si tratterà di giudicare se i fondi presi per confronto hanno caratteristiche paragonabili, equivalenti, a quelle del fondo oggetto di stima, ed è questo il primo e spesso impegnativo compito del perito. Essendo tali caratteristiche numerose e di vario genere (ubicazione, destinazione produttiva, terreno, miglioramenti fissi, ecc.), egli deve esprimere un giudizio globale sulla base delle sue conoscenze tecnico-economiche, che deve saper ponderare con immediatezza e imparzialità.

Procedimento sintetico

Si basa sulla comparazione diretta tra il fondo da stimare e i fondi simili presi per confronto sulla base di un parametro comune, viene cioè applicata direttamente l’equazione fondamentale della stima:

Somma V : Somma p = Vo : p dove Vo è il valore ordinario.

Il valore unitario, ottenuto dal rapporto Somma Vo/Somma p potrà essere corretto, all’occorrenza, di un’entità stabilita dal perito, nel caso che il fondo manifestasse differenze, rispetto ai fondi presi per confronto, che non possono essere considerate in altro modo, cioè apportando aggiunte o detrazioni al valore ordinario. Tali differenze sono i comodi positivi o negativi. Per esempio, potrà essere giudicata una svalutazione dell’x% per la suddivisione in più corpi o per un terreno svantaggiato (per giacitura, fertilità, esposizione, ecc.). l’entità della correzione viene giudicata dal perito in modo empirico e perciò in modo soggettivo e opinabile; deve quindi essere di modesta entità e limitata ai casi di effettiva necessità.
Quando invece le differenze tra il fondo da stimare e i fondi simili sono dovute a circostanze momentanee, individuabili e quantificabili singolarmente, l’importo, adeguatamente calcolato, sarà sommato o detratto dal valore ordinario (aggiunte e detrazioni). Si otterrà così il valore reale.
Parametri di confronto
Il parametro tecnico impiegabile nella stima dei fondi rustici è la superficie (espressa in ettari).
I parametri economici possono essere: il reddito dominicale, il beneficio fondiario, la PLV, ecc. (meno affidabili rispetto alla superficie).

Fasi di svolgimento di una stima sintetica

• Introduzione riportante le finalità della stima, le parti in causa, l’aspetto economico individuato, il procedimento che si intende seguire, le indagini svolte, le fonti dei dati acquisiti, ecc.
• Descrizione del fondo nelle sue caratteristiche intrinseche ed estrinseche.
• Ricerca e analisi dei prezzi recenti e realmente pagati per fondi simili che, per essere identificati come tali, dovranno essere succintamente descritti. Tali prezzi potranno essere resi omogenei per particolarità che abbiano contraddistinto la compravendita (scorte comprese nel prezzo, facilitazioni di pagamento, ecc.).
• Determinazione del valore ordinario sulla base del parametro di confronto. Tale valore ordinario potrà essere corretto in presenza di comodi positivi o negativi.
• Determinazione del valore reale apportando le eventuali aggiunte o detrazioni dal valore ordinario.

Procedimento analitico

Il procedimento analitico si basa sul presupposto teorico che, applicando un saggio idoneo, il valore di mercato del fondo sia pari alla accumulazione all’attualità dei redditi futuri ordinariamente ritraibili dal proprietario (capitalizzazione dei redditi). Essendo tali redditi illimitati per un bene immobile, si avrà la formula:

Vo = Bf / r

Tale procedimento richiede che:
- sia possibile determinare un beneficio fondiario (Bf) ordinario e continuativo;
- sia possibile determinare un adeguato saggio di capitalizzazione (r).

Sul piano pratico difficilmente queste due condizioni si verificano con sufficiente attendibilità; per tali ragioni la stima analitica del valore di mercato di un fondo rustico oggi, a giudizio pressoché unanime di studiosi ed esperti, è difficilmente attuabile sul piano pratico.

Fasi di svolgimento di una stima analitica

• Introduzione riportante le finalità della stima, l’aspetto economico individuato, il procedimento seguito, ecc.
• Descrizione del fondo nelle sue caratteristiche intrinseche ed estrinseche.
• Determinazione del beneficio fondiario ordinario mediante un bilancio estimativo (economia diretta o in affitto).
• Determinazione del saggio di capitalizzazione e sua eventuale correzione in rapporto ai comodi presenti nell'immobile oggetto di stima..
• Determinazione del valore ordinario capitalizzando il beneficio fondiario.
• Determinazione del valore reale apportando le eventuali aggiunte o detrazioni dal valore ordinario.

Fasi della stima analitica di un fondo rustico condotto in economia diretta con allevamento di bovine da latte >>>

Principali aggiunte e detrazioni dal valore ordinario

Quando le differenze tra il fondo da stimare e i fondi simili sono dovute a circostanze momentanee e modificabili, individuabili e quantificabili singolarmente, il relativo importo, adeguatamente calcolato, sarà aggiunto o detratto dal valore ordinario. si otterrà così il valore reale o effettivo.

Rientrano tra le aggiunte e detrazioni al valore ordinario:

Aggiunte
- Scorte nella stima “a cancello chiuso”
- Frutti pendenti o anticipazioni colturali
- Fabbricati eccedenti la necessità di conduzione del fondo o fabbricati in evidente migliore stato rispetto ai fondi simili (fabbricati in prevalenza di nuova costruzione)
- Piantagioni non presenti nelle aziende simili prese a confronto
- Temporaneo aumento di reddito
- Esenzioni fiscali temporanee

Detrazioni
- Fabbricati carenti rispetto alle esigenze di conduzione del fondo o fabbricati in cattivo stato di manutenzione
- Temporanea diminuzione di reddito dovuta a incuria, danni, canone attuale di affitto inferiore all’ordinario
- Valore del diritto di usufrutto per i fondi gravati da tale diritto
- Debito residuo relativo ad un mutuo ipotecario gravante sul fondo stesso
- Indennità spettante all’affittuario o all’usufruttuario qualora questi abbia eseguito a sue spese miglioramenti fondiari
- Deprezzamento dei fondi affittati quando il valore di mercato è stato determinato con riferimento a fondi liberi

Fonti bibliografiche >>>